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利回り283%!武蔵関ファンドを語る【PART2】

トニー@COZUCHI

こんにちは!
COZUCHIライターのトニーです。

このnoteでは、過去COZUCHI最大の利回り「年283.5%」を叩き出した「練馬区 武蔵関Ⅰファンド」について、当時仕入れを担当されたTRIAD社のOさんにインタビューを行い、PART1とPART2の二部構成で当時のことを振り返っていただきました!
こちらのnote記事は後半のPART2となります。

前半のPART1を読む方はこちらをクリック

今回の物件はそもそも割安で取得できて、利益が期待できる物件だったのですね。
実際には当初予定していた利回りよりもはるかに上回る配当を実施できたわけなのですが、何か特別なストーリーがあったんでしょうか。当時のエピソードがあったら教えていただけないでしょうか。

はい。
地場の仲介会社は武蔵関の状況についてとても詳しくて、そこで高架化されるという情報を手に入れました。地域を大きく開発するときって、東京都が実行を決定する「計画決定」という段階と、計画を決定した後でいざ実行に移しますっていう「事業決定」の2段階の手続きを踏む必要があるんですね。
計画決定に必要な協議書はまだ整っていなかったんです。いうなら噂の段階ですね。
まずは情報が確かなのか練馬区役所へ行って調査をすることになりました。

実際に調査のために練馬区役所に行ってみると、そしたらもう西武新宿線の高架化を計画する部署が出来ていることに気づいたんです。
そのとき、部署が出来上がっているのであれば計画の確度は高いと思いました。
東京都がOKをまだ出していない状況だったんですが。
その事実を上司へ報告し、収用される期待は会社としてもありました。

高架化計画の可能性が高いという情報が、購入の決め手となったんですね。

それもありますが、社内で仕入れを決めた一番のポイントは国の収用が実行される期待が強かったからではなくて、あくまでもどんな戦略を選択したとしてもリスクが低い案件だよね、という全社的合意があったから仕入れに至ったんです。
あくまでおまけとして、それが高架化されて収用されたら値段が跳ね上がる、というシナリオを想定していたのです。

そもそもリスクを抑えられる案件でプラスアルファ大きな利回りが狙える、そんな案件だったんですね。
Oさんが今回の案件で、逆に苦労されたお話なんかあったりするんでしょうか。

出口の売却戦略は正直そこまで苦労はしなかった案件だと思います。
なぜなら、今回物件の購入を希望する他の事業者も収用を期待しており、検討する際には練馬区役所に必ず調査しにいくはずなので、私と同じように高架化の部署が出来ていることを確認して「これは収用の可能性が極めて高い」とみなさんも思われたようです。(笑)
ちなみに想定通り、令和3年11月に計画決定がされました。

みなさんこの物件に対して、同じような印象を抱いていたのですね。(笑)
なので買いたいと名乗り出る事業者さんは多かったんですね。

その通りです。強いて苦労した点を言うなら、武蔵関の地場の業者さんに飛び込み訪問に行く人ってそんなに多くはないと思うので、地道に営業活動を続けていったことだと思います。

地道な営業活動があったおかげで、結果的に大きな利回りを出せる不動産と出会えたわけですね。
なんで武蔵関のエリアで飛び込み訪問をしようと思ったんですか?

西武新宿線を「かたっぱしから飛び込み訪問をする!」と当時計画していました。
計画を実行したことが成果に繋がったと思っています。

なるほど!まさにバイタリティあふれるOさんだからこそ出会えた案件なんですね。
今回は武蔵関の地場仲介会社にアプローチしたからこそ成果に繋がったと思いますが、初めから地場の仲介会社へアプローチすることを計画していたのですか?

地場の仲介会社に絞っていたわけではありませんでした。ただ、以前に武蔵関の他の案件に関わったことがあって、やはり物件近くの地場の仲介会社をまわると最終的に売買契約に結びつく可能性が非常に高いことを知っていたので、積極的にコミュニケーションをとっていました。

地場の会社さんならではの良さがあるのですね。ありがとうございます。
インタビューも終盤にかかってきましたが、それでは最後に一言、Oさんが営業活動をするうえで大切にしていることは何かありますでしょうか?

はい。私が思っている営業活動の要なのですが、いい不動産を紹介してくれるのって、その人が「○○さんだから!」とその人のことが信頼できるからこそ紹介してくれるクローズドなマーケットだと私は思っているんですよ。
なので、多くの仲介会社とのルートをいかにたくさん接点をもっていることが、いい不動産と出会えるか明暗を分けると思っています。
絶対に外回りはやめちゃいかんな、って思ってますね。

なるほどですね。多くの方と出会ってまず自分の顔を思い出してもらうことが大切なんですね。

そうです。一番最初に私を思い浮かべてもらわないといけないな、と思っています。
そのためにも、実は髪型にもこだわっていたりします(笑)

以上、仕入れ担当者Oさんから「練馬区 武蔵関Ⅰファンド」の全てを語っていただきました。いかがだったでしょうか。

僕がお話を聞いてみて、投資家のみなさんへより大きな金額を配当できるのも、現場の担当者が良い物件を仕入れているからなんだと純粋に感じることができました。

利回り283.5%と聞いて、どんなリスクのある物件なんだろう!、なんて当初考えてしまいましたが、ローリスクでかつハイリターンも狙える戦略がちゃんとあったことを知り、利回りだけで案件の良し悪しを決めてはいけないな、、と少し反省をしました。。

今後も僕の記事を通して、案件の良さを伝えていけたらと思っています。
次回の記事にもご期待下さい!


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僕のnoteでは、投資初心者の僕がCOZUCHIのライターとして働くなかで学ぶ「投資に関する知識」や、これから知る「COZUCHIのこと」全般をわかりやすく伝えていきます。

2022年1月入社の僕が試行錯誤しながら頑張っていますが、記事を読んでくださっている皆様から応援頂けますと励みになります。

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トニー@COZUCHI
COZUCHI公式アカウント。元銀行マンで現役社員トニーが、知っておきたいお金や投資のことや、COZUCHIをもっと知るためのコンテンツを発信しています。代表インタビューを始めとした運営ストーリーや、ファンドの話をわかりやすくお届けします。