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投資家が不動産を選ぶ最大の理由とは

トニー@COZUCHI

こんにちは!
COZUCHIライターのトニーです。

このnoteでは、
「投資家が不動産を選ぶ最大の理由」
についてお話していきます。

不動産は安定していると考え、投資の選択肢として不動産を選ぶ投資家が実は多いことをご存じでしょうか。

なぜ多くの投資家は「不動産は安定している」と考えるのか、次に詳しくみていきます。

無くなることのない「住まい」

出典:不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向」資料
https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion

不動産経済研究所の調査によると、首都圏の新築マンション価格は50年前と比べ4倍以上にもなっています。

「なぜ、マンション価格は上がり続けるの?」
そう思う人も多いはずです。


ところで皆さんは、モノの価格が上がる時はどんな状況かご存じでしょうか。

それは、ズバリ「需要>供給」のときです。
(当たり前ですね)
モノの供給量に対して、買いたいと思う人が多いから価格は上がり続けます。

つまり、首都圏のマンションにおいても、需要が供給を上回っているから価格が上がるんですね。
この上回る理由としては、

①衣食住の「住」にあたる不動産需要はなくならない

②首都圏の土地には限りがある
(供給できる不動産は限られている)

ことが大きく影響しているからです。

さらに、東京の人口は増え続けています。

出典:東京都の統計「参考表4」
 https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/jugoki/2021/ju21q10000.htm

日本全体でみると少子高齢化で人口減少と言われていますが、一方で東京をはじめとした首都圏の人口はどんどん増えています。

「コロナの影響でリモートワークが進み、都内から郊外へ住みかえる人は多いんじゃないの?」

そう思う方も多いはずです。
実は半分正解で半分不正解といえます。

実際に総務省統計局の調査によると、2021年では前年に比べ、東京都から郊外に出ていく人は5,254人増えました。

しかし、東京に転入する人のほうがはるかに多く、結果として8.1万人を超える転入超過となっています。

コロナ禍で首都圏から郊外へ転出する人がいる一方、東京へ転入してくる人の数が圧倒的に多い状況なんです。

新型コロナウイルスの感染拡大は、社会のシステム、人々の生活に大きな影響を及ぼしたことには間違いありません。

しかし、このように東京へ移り住む人が多いため、首都圏のマンション価格は需要と供給の観点から依然として高い水準を維持していました。

引用:国土交通省「企業等の東京一極集中に関する懇談会とりまとめ(参考資料)」 
https://www.mlit.go.jp/kokudoseisaku/content/001384143.pdf

国土交通省が作成したレポートをみても、直近の東京圏においては転出される人よりも転入される人が上回っていることがわかります。

特に、転入される全体数の約91%が10代後半から20代の若者が占めていました。
なぜ多くの若者が首都圏に移り住むのでしょうか。

引用:総務省「参考データp6」
https://www.soumu.go.jp/main_content/000471837.pdf

「首都圏への憧れ」もありそうですが、考えられる理由の一つとして、大学進学や就職先として有名企業や大手企業が東京に集中していることが挙げられます。

出典:「大学生の地域間移動レポート2022」リクルート 就職みらい研究所 
https://shushokumirai.recruit.co.jp/wp-content/uploads/2022/03/chiiki_2022s_01.pdf

さらに、リクルート 就職みらい研究所の調査をみると、首都圏の学生の約86%が、同じ東京圏内に本社を置く企業に就職していました。

地方へUターン就職される方は少数派なのですね。

このように、首都圏の土地には限りがありますが、人口は年々増加することになります。
そして、生きていくためには野宿するわけにもいかず、住む場所が必要不可欠です。

住まいを求める人がいる以上、需要が供給を上回り、不動産価格は上がり続けているのです。

それでは首都圏の不動産しか価格は上がっていないのでしょうか。
実際そんなことはありません。

例えば、インバウンド需要の高いところ。

その一つである北海道のニセコと呼ばれる場所は、6年連続で地価上昇率が日本一となっています。

このニセコはインバウンド需要が高いため、今後も高級ホテルなどの大開発が見込まれる有望なエリアです。

スキー場が多いニセコにある雪は「パウダースノー」と呼ばれていて、乾いたパウダー状の雪は日本海から北風が吹くこの地でなければ生成されません。
この貴重な雪は、通年スキー需要のあるオーストラリア人や現地では雪を見る機会が少ない中国人を中心とした海外富裕層から非常に人気があります。

その他にも、湘南の海岸沿いにある不動産も価格が上がっています。

以前COZUCHIでも取り上げたのですが、すぐ目の前にオーシャンビューが広がるスポットは特別な場所であり、かつ周辺に観光地が多い立地は不動産投資のプロも注目する資産性が高い地域といえます。

日本の不動産価格は全国平均でみると下落していますが、上に挙げた例のように適切な立地(需要と供給をしっかりと理解した上で)であれば、不動産価格は安定する傾向にあります。

景気に左右されにくい家賃収入

出典:総務省「消費者物価指数時系列データ」
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&toukei=00200573&tstat=000001150147
総務省「平成30年住宅・土地統計調査」 https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

不動産を賃貸することで得られる家賃収入は、
景気に左右されにくく、中長期的に安定して得ることができます。

経済協力開発機構の調査によると、過去40年間の全国の家賃額面平均は右肩上がりで堅調に推移しています。

家賃収入はバブル経済崩壊後やコロナ禍においても、家賃額面は大きく下落していないのですね。

日本は過去30年間をみても、平均給与は400万円台前半と上がっていません。
そんな中、不動産の家賃収入は上がり続けています。

家賃収入はインフレにも強い

ところで読者のあなたは、日本が2012年より「物価安定の目標」として、前年比2%増の物価上昇を政策の一つとして挙げていることはご存知でしょうか。

日本銀行は、今後、日本経済の競争力と成長力の強化に向けた幅広い主体 の取り組みの進展に伴い、持続可能な物価の安定と整合的な物価上昇率が高 まっていくと認識している。現在の予想物価上昇率は長期にわたって形成さ れてきたものであり、今後、成長力の強化が進展していけば、現実の物価上昇率が徐々に高まり、そのもとで家計や企業の予想物価上昇率も上昇してい くと考えられる。先行き、物価が緩やかに上昇していくことが見込まれる中 にあって、2%という目標を明確にすることは、持続可能な物価上昇率を安定させるうえで、適当と考えられる。
出典:日本銀行『金融政策運営の枠組みのもとでの「物価安定の目標」について』より抜粋
https://www.boj.or.jp/announcements/release_2013/k130122b.pdf

政府は物価を上昇させることで企業の利益を上げ、私たちのお給料も増やし、さらに消費が活発になることを狙っています。

ただ、多くの方は給料が上がった実感は無いですよね。
私の給料も実際に上がっていません(泣)

政府の後押しのもと物価が上昇し、一方で給与は全く上がらない状況。
そんな負担ばかり増えるなか、インフレとともに上がる家賃収入があれば心強いはずです。

不動産投資が選ばれなかった理由

ここまで読んで、あなたは不動産の魅力に十分気づきましたよね?
でもなぜ、みんな今まで不動産投資をやらなかったのでしょうか。

それは、一般の方ができる投資ではなかったからです。

不動産投資って、数千万から数億円お金を準備してマンションを買って、、

お金が無いと出来ないイメージがないでしょうか。
実際、ひと昔前はお金の準備が必要でした。

でも、時代は変わりました。

ネットの発展により不動産が民主化され、良い投資が1万円からできるようになりました。

このnoteを見て、不動産の価値に気づいた今がチャンスなんです。

COZUCHIは先程お話したような需要の高い不動産を扱い、これまで元本毀損ゼロを達成しています。
COZUCHIを始めて、不動産投資の安心感、面白さ、魅力をぜひ感じて下さい。

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