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【安全性◎】EXITファンドとは

トニー@COZUCHI

こんにちは!
COZUCHIライターのトニーです。

このnoteでは、COZUCHIの「EXITファンド」とは何か、また注目すべきポイントについてまとめてみました。
COZUCHIで投資するか、またはどのファンドに投資をするかの際の判断として、ぜひご覧下さい。

EXITファンドとは売却できる確度が高いファンド

EXITファンドとは、すでに売却先の目途が立っており、売却先と契約を結んでいる事業完了間際のタイミングで募集を行うファンドのことです。

つまり、「運用利益の目途が立っているファンド」ということになります。

そもそも不動産クラウドファンディングの利益としては大きく分けて、

①インカムゲイン(家賃収入)
②キャピタルゲイン(売却利益)

この2種類に分かれます。

キャピタルゲイン型のファンドでは、不動産を売却することで利益を狙いますが、EXITファンドでは売却先の目途が立っているので、このまま順調に行けば投資家の皆さんに利益配当できる可能性が高いファンド、ということになります。

ただ、確実に売却して利益が得られる、ということではありません!

どのようなリスクがあり、注目すべき点は何かEXITファンドではどのような点に注目すべきかお話していきたいと思います。

見極め① 売却先の経営はしっかりしているか?

1つ目は、売却先の経営はしっかりしているかの確認です。

つまり、契約は結んでいるけど最後まで買い取れる体力があるのか、ということ。

「売却先に与信がある」なんて言います。

不動産の価格は数千万円以上と高いので、不動産の売却契約を結ぶとき、一般的には契約時に「手付金」として前払金を支払い、「ちゃんとこの不動産を買う気があります!」と本気度を伝えるところから始めます。

ただ、手付金を用意して買う気があっても、期日までに残りの資金を準備できなかったら契約は破棄されてしまうことになります。

そのため、契約が破棄されない経営体質のある会社かどうか見極めることは非常に大切です。

ポイントとしては

・年商が大きい会社(数億円以上あるとか)
・これまでの買取実績が豊富
・実績の規模が大きい
・大手の会社と提携して事業が安定している

あたりを見てみると安全性は高まります。

見極め② 売却先が買いとりたい目的は?

売却先がなぜ今回の物件を買い取りたいのか、その目的も確認したいところです。

目的や理由によっては、売却先の本気度がわかり、場合によっては「買い取りやめた!」となる可能性もなくはありません。

そもそも契約は一定の条件を満たせば、一方的に破棄することが出来ます。

売却先が買い取る目的としては、そもそも利益が狙えるから、ということになりますが、なぜ絶対買いたいと思うほど利益が狙える案件なのか、その理由について理解しておくと安心感が高まるでしょう。

例えば

・再開発真っ最中で、今後エリアの価値が上がる見込みがある
・駅徒歩3分と特に利便性がよく、需要が高い
・今回物件を買い取ることで、プロジェクトの利益が大幅上昇する

など様々です。

プロジェクトの利益が大幅上昇することになる一つの例ですが、築年数が古いマンションの全部屋の権利を取得して、資産価値を最大化させた事例があります。

建物には様々なかたちで存在しますが、例えばマンションは各部屋に分かれていて、各部屋に所有者が決まっています。

各所有者は、住んでいる部屋の部分は自由に売却できますが、住んでいない他の部屋だったり、建物全体を取り壊すことはできないですよね。

かなり古いマンションが建っているところは建物自体に価値がないと評価されるため、あえて建物を壊して更地にしたほうが利用できる用途の幅も広がるため、一般的に資産価値が上がります。

そこで、全ての部屋の所有権を取得して初めて建物を解体することで、資産価値が一気に上がり、不動産事業者が大きな利益を得ることができます。

このように、売却先が物件を買う理由に注目してみることも安全性を判断する一つの目安となります。

見極め③ 売買を撤回される可能性はないか?

見極め②でもお伝えしたように、一度契約していたものが撤回されてしまったら困ってしまいますよね。

この「契約が撤回可能なのか」という点も注目したいポイントの一つとなります。

不動産の売買においては手付金を放棄することで、一方的に契約を解除することが法律で決まっています。

一般的には、不動産は数千万以上と高額であるため、契約時点に「手付金」として前もって価格の一部を支払います。

不動産の買主は、一定期間であれば、支払った手付金を放棄することで売買契約を撤回することができます。

手付解除期日までの長さが短いと、比較的に契約が撤回されることは少ないということになりますので、安全性を確かめるポイントの一つになります。

まとめ

以上、COZUCHI「EXITファンド」について、投資家の皆さんが注目すべきポイントをまとめてみました。

EXITファンドは運用開始時点で売却先の目途が立っていることから、投資家の皆さんに利益配当ができる可能性が高いファンドです。

但し、実際売買を行う決済予定日が変更になったり、決済そのものがされなくなる可能性が無いわけではありません。

今回お話しした注目すべきポイントを参考に、投資家の皆さんもぜひ投資のご判断をしてください。

COZUCHIでは投資家の皆さんの安全性を高めるような商品設計を日々考えています。

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