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利回り283%!武蔵関ファンドを語る【PART1】

トニー@COZUCHI

こんにちは!
COZUCHIライターのトニーです。

このnoteでは、過去COZUCHI最大の利回り「年283.5%」を叩き出した「練馬区 武蔵関Iファンド」について、当時仕入れを担当されたTRIAD社のOさんにインタビューを行い、PART1とPART2の二部構成で当時のことを振り返っていただきました!
こちらのnote記事は前半のPART1となります。

 後半の「利回り283%!武蔵関ファンドを語る【PART2】」はこちらをクリック

「練馬区 武蔵関Iファンド」は当初想定する利回りは年12%でそもそも高い利回り設定だったのですが、運用開始まもなく高値で売却できる目途が立ったことから、結果として283.5%という驚異的な利回りで投資家のみなさんへ配当されました。

ちなみに、実績にならって運用期間13日間、年283.5%の利回りで100万円投資した場合、

1,000,000円 × 283.5% × 13/365日 ≒ 100,972円(課税前)

となり、課税前で考えると10万円超の配当がもらえることになります。

銀行預金に100万円預けた場合、1年間で10円弱の利息しかつかないことを考えると、この配当は間違いかなと思ってしまうような数字ですね(笑)

なぜ283.5%もの驚異的な利回りで投資家の皆様へ配当できたのか、その裏側に迫ってみました。
それでは、Oさんよろしくお願い致します。

よろしくお願いします!

早速ではありますが、まずは簡単に自己紹介お願いします。

はい。私はTRIADへ転職してから現在4年目となりますが、前職の会社においても収益不動産の仕入れをしていました。
現在の業務は収益不動産を買ったり売ったりする部門で営業活動をしています。

以前から収益不動産に関して営業経験があったんですね。
当時の武蔵関の不動産はどのようなきっかけで、仕入れを行うことが出来たのでしょうか。

武蔵関の地場の仲介会社とは以前の営業活動から知り合いでして、一言で言うと私と仲介会社さんの仲が良かったので、それで当時の物件を紹介してくれたんですね。
私の営業活動は全部飛び込み訪問を行ってまして、それがきっかけで仲が良くなったんです。

なるほど。かねてからのご縁も関係していたのですね。
それでは、当時の案件内容について詳細を教えていただけないでしょうか。

「練馬区 武蔵関Iファンド」では、西武新宿線の高架化に伴う東京都の再開発により収用予定の物件を投資対象としています。

通常であれば、経年劣化とともに資産価値が下がっていくのですが、再開発のために将来的に収用されるとなると価値は高くなり、事前に情報を入手できたため割安で仕入れ、結果として高値で売却することが出来た案件です。

「収用」とは何のことなんでしょうか。

「収用」とは、街の再開発とか国が公共事業を行うときに、その土地の所有者の了解がなくても強制的に土地の権利を取得することです。

当時の売却戦略としては様々あり、仕入れた物件を更地にして価値を高めて売却するプランや、自社でずっと保有して収用を待つプランもありました。
さらに可能性として、現況のまま時間が経って東京都が収用する可能性が高まった時期に購入を希望する事業者が現れ売却するっていうプランも想定できる案件でした。、

最終的に、購入を希望する事業者へ売却することになったのですが、そのときは収用予定時期に近づいてきている段階で、東京都が収用する可能性が高くなっている時期でした。
まだ実際されてはいないのですが。

他の事業者としても、収用されると資産価値が高くなるということは知っていましたので、このタイミングで購入の希望者が現れたということです。

ちなみにですが、収用されるとどれぐらいの金額になるかというと、土地に関していうと、目安ですが相場の金額の1.2~1.3倍で買い取ってくれる事もあります。

建物は築年数を考慮して価値を算出してくれるんですけど、結局は持ってる人が収用されて住む場所がなくなっちゃうと困っちゃうので、実際は同じ建物を新築で建てられるほぼ等しい金額をくれます。
さらに今回は収益物件で毎月賃料収入が発生する物件なので、もし収用された場合、新しい土地に収益物件を完成するまでに時間がかかるので、その間の賃貸収入も補償してくれるんです。

国に収用されると住んでいる人は強制的に立ち退くことになるので、国からの補償金が手厚いんですね。
武蔵関ファンドには商品化を前提に仕入れを行った当初から様々な戦略があったんですね。
仕入れするかしないかの判断は難しくはなかったんでしょうか。


最初物件の情報を聞いたときは、法定の基準を満たしていない違法建築物件であったこともあり、物件自体の査定金額も相場と比べて安く仕入れられる物件だと感じました。

売却を希望するお客さんは高く売ってくれる会社に依頼したいと思うわけですけれども、大手仲介会社の場合ですと他の仲介会社と競合するため仕入価格自体も上がるわけです。
一方、地場仲介の場合はお客さんが「あなたのところだけにお願いしたい」という信頼関係が出来ているケースがほとんどで、かつ地場の仲介会社は他社と競合しているケースがほとんどなく価格も上がりづらいんです。

今回の物件については、地場の仲介会社の紹介でしたので仕入価格は抑えられ、建っている建物を全部壊して更地にすることで、高値で売れることが想定できました。

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トニー@COZUCHI
COZUCHI公式アカウント。元銀行マンで現役社員トニーが、知っておきたいお金や投資のことや、COZUCHIをもっと知るためのコンテンツを発信しています。代表インタビューを始めとした運営ストーリーや、ファンドの話をわかりやすくお届けします。