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利回り実績24.1%!武蔵新城ファンドを語る【PART2】

トニー@COZUCHI

こんにちは!
COZUCHIライターのトニーです。

このnoteでは、当初想定していた利回りより大きく上回る配当ができた「神奈川県 武蔵新城Ⅰファンド」について、当時仕入れを担当されたTRIAD社のDさんにインタビューを行い、当時のことを振り返っていただきました!

こちらのnote記事は後半のPART2となります。
 前半の「神奈川県 武蔵新城ⅠファンドPART1」はこちらをクリック

一番最初に情報を得られ、真っ先に手を挙げられる状況を作り出せたことが今回の仕入れに繋がったんですね。
お互い人間だから、あの人と取引したいっていうのはありますよね。
今回の案件で、物件を仕入れ際に懸念事項はあったのでしょうか。

物件は4階建の46室ある社宅だったのですが、売主企業の社員全員が仕入れ時には退去してしまうため、早期に次のテナントを決めないと空室が残ってしまうリーシングリスクがありました。

加えて引き渡しは3月でありましたが、特に1月から3月にかけては引っ越しの時期であり、もしテナントが決まらず4月以降を迎えてしまうと長期的な空室が発生してしまう可能性が大いにありました。

そのため本物件のリーシング見込について徹底的に調査を行い、武蔵新城という立地のアクセスの良さや賃料相場などから、十分テナントが埋まると判断できたため、3月の引き渡しを前提に物件を仕入れました。

引き渡しを受けた後は間もなく社宅として一棟丸ごと借りたいと、大手システム会社から申込が入りました。

時期を逃してしまうと空室ができてしまい、社宅一棟の価値としても下がってしまうリスクがあったのですね。

それでは当初の想定利回りが年10%だった当時のファンドが、なぜ最終的に年24.1%もの配当を行うことができた要因は何だったのでしょうか?

早期に売却先が見つかるように、情報の発信の仕方は常に意識していました。
「あっほしいな」と思ってもらえる、もしくは「これは売れるだろうな」って仲介の人が思ってもらえるような発信です。

売却先を探す場合、一般的には仲介会社に依頼して、買主を探してもらいます。
不動産業界には「千三つ」という言葉があり、1,000件のうち3件しか売買が成立しないと言われているぐらい成約しづらい業界です。
世の中には無数の物件があり常に情報が飛び交っています。
その中から仲介会社はどの物件を誰に紹介しようか決めないといけないわけですが、一件一件見てられないですよね。

そのため仲介会社の担当者が物件について全て把握しなくても、買主さんへ伝えられるようにセールスポイントを事前に準備して揃えてあげることが大切だと思っています。
いわゆるプロモーションのところです。

不動産業界ではプロモーションに力をかける人は少ない印象ですが、個人的にはすごく大事なことだと思っています。
ほとんどが物件概要書という不動産情報が載っている一枚の書類を見て検討しますが、同じものは一個もない不動産の特性上、本当はもっとここが売り!みたいなポイントがたくさんあるんです。

例えば、購入した経緯、売値が割安であること・その理由、高級ホテルが近く建設される予定、など概要書には載っていない詳細です。
このようなポイントを仲介会社へ細かく伝えると、その後の成約が決まりやすいんですよね。
さらに信頼関係も厚くなります。

今回も実際に仲介会社を通して5社ほどから購入したいとの問い合わせがありました。
僕自身が仲介会社にいたので、マーケットに情報を流すことの仕組みについてはすごく理解していますし、そこが僕の営業スタイルのポイントですね。


仲介会社さんの対応ひとつ、工夫されていらっしゃるのですね。
もしその工夫がなければ、早期に売却できず、24.1%もの配当は行われていなかったかもしれないですね。
インタビューも終盤にかかりましたが、それではDさんがいつも業務で大切にされていることを教えていただけないでしょうか。

「本質を理解すること」ですね。本当に大切だと思っています。
営業でも何を買って誰に売るのか、本質的に不動産や投資のことを理解していないと、お客様が求めているモノ、抱える課題を解決することはできないと思います。

経済や世界情勢がどうなっているのか、常に本質的な部分を意識しながら動いていれば、不動産投資における成功にも繋がると感じています。

表面の物事を見るだけではなく本質に触れることは、不動産投資においても大切なんですね。

そう思います。
もう1つ大切にしていることがありまして、ヒトの判断だからこそ常にブレはあるため、それも踏まえて判断しようと思っています。
不動産はヒトの感情が関わっていることが多く、合理的には測れない部分も含めたリスクまで想定できているのか、常に考えるようにしています。

以上、仕入れ担当者Dさんから「神奈川県 武蔵新城ファンド」の秘話を語っていただきました。
いかがでしたでしょうか。

より早期に売却するために、仲介会社へ物件のセールスポイントを事前にまとめておくなど、担当者Dさんの影の努力が裏側にあったことを知りました。

今回のインタビューでDさんからお話を直接聞いている間も、揺るぎない自信や言葉の重みを感じることができ、着実に実績を積み重ねてきたからなのだと思いました。

仕入れ担当者の方それぞれに異なった営業スタイルや魅力があることに気づき、今後も仕入れインタビューは続けていきたいなと深く感じた今日この頃でした。

今後も僕の記事を通して、案件の良さを伝えていけたらと思っています。

次回もぜひご期待下さい!

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僕のnoteでは、投資初心者の僕がCOZUCHIのライターとして働くなかで学ぶ「投資に関する知識」や、これから知る「COZUCHIのこと」全般をわかりやすく伝えていきます。

2022年1月入社の僕が試行錯誤しながら頑張っていますが、記事を読んでくださっている皆様から応援頂けますと励みになります。

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トニー@COZUCHI
COZUCHI公式アカウント。元銀行マンで現役社員トニーが、知っておきたいお金や投資のことや、COZUCHIをもっと知るためのコンテンツを発信しています。代表インタビューを始めとした運営ストーリーや、ファンドの話をわかりやすくお届けします。